万科深圳旧改迎破局点 南苑新村十六年旧改拆分两期实施

9月28日，深圳市规划和自然资源局南山管理局对外公示了《南山区南头街道南苑新村城市更新单元规划修改（草案）》。

此次修改主要涉及三项调整：第一，将原本一期整体实施的更新单元改为分两期进行；第二，社区体育活动场地调整为社区体育活动场地和社区儿童游戏场地，位置从原02地块迁移至09-06地块；第三，公共厕所位置由原02地块调整至09-06地块。

仅从条款看，这属于一次技术性的规划微调，并未新增建筑面积，也未改变任何强制性指标。然而，从南苑新村的推进历程来看，这是对一项“已批规划”的实施性调整，“两期实施”的安排意味着这个停滞了16年的旧改项目，正从“批而未建”阶段转向实际开工节奏。

关键破局动作

资料显示，南苑新村城市更新单元规划已于2022年11月获得更新单元规划批复。

根据规划草案，项目拆除用地面积为7.9万平方米，开发建设用地面积为5.59万平方米，计入容积率建筑面积为44.9万平方米，容积率为8.02。项目将采用TOD模式开发，计划将居住、商业、办公和公共空间控制在600米范围内。

其中，住宅22万平方米，商业3.356万平方米，办公5万平方米，商务公寓14万平方米，配套设施5230平方米，地下商业建筑面积5.1万平方米，规划停车位3450个（含配建停车位3280个，公共停车位170个）。

项目由1栋60层写字楼公寓、2栋30至40层公寓、9栋33至48层超高层住宅以及1所18班小学、1所9班幼儿园组成。

今年9月28日，深圳市规划和自然资源局南山管理局公告显示，结合更新单元规划实施需要，对规划进行了修改。

具体来看，此次修改拟将社区体育活动场地（面积3000平方米）调整为社区体育活动场地（面积1894平方米）和社区儿童游戏场地（面积1200平方米），位置从原02地块调整至09-06地块；公共厕所位置也从原02地块调整至09-06地块。

同时，优化了地块编号和社区级配套设施的表达方式，由原先的01、02、03、04、05地块调整为09-03、09-04、09-05、09-06、09-07地块。

此外，本次修改还拟将项目实施周期进行调整，由一期整体实施改为分两期实施。

一期需完成09-04、05、06、07地块及其周边部分规划市政道路的拆除工作，并建设09-05与09-06地块及相关公共配套设施，拆除面积合计5.61万平方米。其中，05、06地块用地面积共3.28万平方米，规划容积率7.1至7.2，总建筑面积23.45万平方米，住宅部分22.02万平方米（含3.3万平方米公租房），商业1260平方米。

二期则需完成09-03地块的拆除与建设工作，拆除面积与用地面积均为2.315万平方米，规划容积率11.8，总建筑面积27.33万平方米，其中商业3.23万平方米、办公5万平方米、商务公寓14万平方米、地下商业5.1万平方米。

有市场人士分析认为，此次分期实施的核心逻辑是以时间换取落地空间。对开发主体而言，分期实施能显著降低一次性资金投入压力，实现滚动开发。

调整后，南苑新村旧改一期项目定位为“住宅本体”，二期更多作为“商业配套”，首期地块满足条件即可先行开工，通过商品房销售回笼资金反哺后续建设。同时，可根据市场节奏灵活调整二期开发进度，规避大规模集中开发的资金风险。

16年超长待机

南苑新村的故事，几乎浓缩了深圳早期旧住宅区改造的历程。

该小区建于1983年，位于南山区南头街道大新片区、南山大道与桃园路交叉口东南侧，东临南海大道、北临南山区人民政府，紧邻地铁1号线和12号线桃园站，距前海中心区约2公里。小区有49栋6层住宅、1310户，是深圳早期建设的典型福利房小区，区位优越但楼龄老旧。

2010年4月，南苑新村与木头龙、金钻豪园、鹤塘小区、海涛花园等8个老旧小区一同被列入《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划》第一批计划，成为深圳首批旧住宅小区改造项目之一，也是其中规模最大的一个。

项目早期由万科与金晖集团的合资公司金晖地产申报立项，随后万科全面收购了金晖集团手中金晖地产20%股份，从而完全掌控了南苑新村旧改项目的所有权。当时的万科难以预料到这个旧改项目的推进过程有多艰难。

2013年1月，专项规划草案公示阶段，因部分业主对前期意愿征集和开发单位合法性提出质疑，南山区政府与原市规土委决定暂缓公示，南苑新村因此成为8个首批项目中首个被暂缓公示的项目，审批自此停滞多年。

2019年5月，南山区政府核查工作完成后项目重启，同年7月31日重新公示专项规划草案。但专规落地并未实际推动项目进程，反而因签约受阻、“钉子户”、信访等多种问题导致进展迟缓，使项目陷入“超长待机”状态。

转机出现在2021年3月开始施行的《深圳经济特区城市更新条例》上，该条例创设了“个别征收+行政诉讼”机制：旧住宅区已签订搬迁补偿协议的专有部分面积和权利人人数占比均达到95%、经行政调解仍未达成一致的，区政府可对未签约部分实施征收。

南苑新村旧改进程随之提速。2022年2月，项目签约率突破98%；同年11月，深圳市规划和自然资源局发布更新单元规划公告，专规正式获批；2024年7月，南山区政府发布《房屋征收决定书》，对南苑新村旧改项目范围内未签约的21套房屋进行征收，签约工作就此强制清零；同年11月，确认实施主体为深圳市万科南苑房地产开发有限公司。

如今，南苑新村规划再现修改利好，项目破冰时刻已经到来。接下来考验的是开发主体的资金耐性和市场的回暖速度。然而，即便分期实施能大幅降低资金压力，万科当前的处境仍难以用“从容”来形容。

从数据来看，万科的营业收入近年来持续下滑，从2022年峰值5038.4亿元降至2025年的2334.3亿元；归母净利润则从2020年的415.2亿元一路转负，2024年录得亏损494.8亿元，2025年亏损885.6亿元，两年累计亏损超过1380亿元。

2026年上半年，其营收规模约701.7亿元，进一步同比下降33.4%；归母净亏损149.5亿元，同比扩大25.2%；综合毛利率降至7.94%，开发业务毛利率仅6.1%。

相较于营业端，负债端的压力更为直观。万科总资产从2021年峰值的1.94万亿元收缩至2026年6月末的9597.6亿元，缩表幅度超过一半，资产负债率却从76.89%微升至77.51%。期末货币资金590.5亿元，而有息负债3512.6亿元中一年内到期部分占比50.9%，现金对短期有息负债的覆盖率仅约三分之一；净负债率135.4%，较2025年末上升11.9个百分点。

在万科当前“控亏、减亏”的总体框架下，南苑新村旧改项目若要全速开工，引入合作方无疑是一个合理的现实选择。只是，项目前期1:1.2至1:3的高补偿成本与高容积率，也决定了它对合作方的资金实力要求不低。

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